La plus-value réalisée lors de la cession de la résidence principale est exonérée d’impôt de plus-value et de prélèvements sociaux, quels que soient la consistance du bien immobilier cédé, les motifs de la cession, le montant de plus-value réalisée et la durée de détention de l’immeuble (Article 150 U,II-1° du Code Général des impôts).
Dans ses commentaires (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 n°1 et suivants), l’Administration fiscale a indiqué expressément que l’immeuble devait constituer la résidence principale, habituelle et effective du contribuable au jour de la cession. L’appréciation de cette notion constitue une question de fait, appréciée au cas par cas par l’Administration fiscale, sous le contrôle du juge de l’impôt. En raison de nombreux contentieux, une jurisprudence abondante permet de préciser les contours de ce régime d’exonération. Quelques décisions récentes apportent des éclairages sur des questions fréquemment rencontrées.
- L’exonération s’applique lorsque l’immeuble a constitué la résidence principale du cédant jusqu’à la mise en vente, à condition que la cession, intervienne dans les délais normaux de vente, et sous réserve que l’immeuble soit resté inoccupé pendant cette période.
Les juges viennent de rappeler que l’intention de vendre l’immeuble constituant sa résidence principale doit être établie au jour où le propriétaire cesse de l’occuper. (CAA Nancy, 22 mars 2018, n°16NCO02524). Le contribuable demandant l’exonération, doit donc pouvoir justifier, de manière concrète, que dès la date du transfert de sa résidence principale, il a effectué les diligences nécessaires à la mise en vente de l’immeuble, afin de mener à bien cette vente dans les meilleurs délais, compte tenu de la nature et des caractéristiques de l’immeuble et du marché immobilier local.
L’appréciation du délai normal de la vente constitue également une question de fait qui doit être appréciée au regard des circonstances de l’espèce. Le délai d’un an indiqué par l’Administration fiscale dans ses commentaires constitue une indication. Ainsi, un délai de 28 mois a été jugé comme un délai normal (CAA Douai, 10 avril 2018, n°16DA01239). En effet, les cédants avaient accompli les démarches nécessaires et mis en vente l’immeuble quelques mois avant leur déménagement, à un prix correspondant au prix du marché local, afin de vendre dans les meilleurs délais (mandats avec plusieurs agences immobilières, justesse de l’évaluation immobilière, baisse progressive du prix de vente au cours des mois d’inoccupation,…).
- Un arrêt récent vient de rappeler que l’immeuble doit constituer réellement la résidence principale effective du contribuable au jour de la cession ou de sa mise en vente. Ainsi, la seule intention de faire d’un bien sa résidence principale ne saurait être suffisante pour bénéficier de l’exonération (CAA Nantes, 28 juin 2018, n°NT01109). Les juges ont précisé que des indices permettant d’établir de manière concrète que l’immeuble cédé a constitué la résidence principale effective du contribuable doivent donc être apportés, notamment en cas d’occupation pendant une période plutôt courte (démarches administratives de changement d’adresse, contrat d’abonnement EDF, occupation non temporaire…).
Blanche de Labarre
Ingénierie Patrimoniale
Achevé de rédiger le 10 juillet 2018
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