La détention de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien immobilier par des personnes différentes est très fréquente. Le démembrement de propriété peut provenir d’origines variées mais est issu le plus couramment d’une transmission à titre gratuit (donation ou succession).
En matière d’ISF, l’usufruitier était assujetti à l’impôt sur la valeur en pleine propriété du bien objet du démembrement. Le nu-propriétaire n’était pas assujetti à l’impôt sur ledit bien.
Ce principe reste identique en matière d’IFI : l’usufruitier est assujetti à l’IFI sur la valeur de la pleine propriété d’un bien immobilier démembré.
Ce principe comporte une exception : lorsque le démembrement de propriété est issu de la succession d’un époux défunt, le conjoint survivant ayant recueilli l’usufruit au titre de ses droits légaux. Dans cette hypothèse d’usufruit légal du conjoint survivant, l’imposition à l’IFI est répartie entre l’usufruitier et les nus-propriétaires. Cette répartition d’imposition est effectuée en application de l’article 669 du Code général des impôts (barème fiscal déterminant la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété en fonction de l’âge de l’usufruitier).
Il convient de noter que cette exception s’applique à tous les usufruits légaux du conjoint survivant, quelle que soit la date du décès. Des nus-propriétaires seront donc soumis à l’IFI, alors qu’ils n’étaient pas soumis à l’ISF.
Cette exception ne joue qu’en présence d’un usufruit légal du conjoint survivant (i. e. droit d’usufruit issu des droits successoraux légaux du conjoint survivant). Elle ne s’applique pas en présence d’une donation entre vifs de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien immobilier ni d’un usufruit conventionnel du conjoint survivant, issu d’une donation entre époux dite donation au dernier vivant ou d’un testament. Dans ces hypothèses, le conjoint survivant usufruitier reste seul redevable de l’IFI sur la valeur en pleine propriété des biens immobiliers démembrés depuis la succession de son époux défunt.
Ainsi, la situation des biens immobiliers objet d’un démembrement devra être étudiée avec attention, lors de l’établissement des déclarations IFI. Il conviendra, en présence d’un démembrement issu de la succession d’un époux défunt, d’établir avec précision son origine : application de dispositions conventionnelles (donation au dernier vivant ou testament) ou des droits légaux du conjoint survivant (pour rappel aujourd’hui les droits légaux du conjoint survivant sont d’un quart en pleine propriété ou de 100% en usufruit sur option en présence seulement d’enfants communs aux deux époux). En cas d’incertitude, la détermination de cette origine devrait être anticipée dès aujourd’hui.
Par ailleurs, pour les successions à venir, cette exception pourrait présenter des avantages et/ou des inconvénients, pour les différents héritiers (conjoint survivant et enfants), au regard de leur situation respective à l’IFI. Le choix de l’application ou non de la donation au dernier vivant pourrait donc être éventuellement étudié pour le règlement de certaines successions.
Blanche de Labarre
Ingénierie Patrimoniale
Achevé de rédiger le 22 mars 2018
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